«Затаились и ждем»: что происходит на рынке жилищной недвижимости в Кемерове

Квартирный вопрос, как известно, в нашей стране всегда был больным и острым. В Советском Союзе, чтобы получить квартиру, люди годами стояли в очереди. Сейчас, чтобы купить квартиру, люди годами находятся в ипотечной кабале. Именно ипотека стала для большинства наших граждан единственной возможностью решить этот самый пресловутый квартирный вопрос. Пусть дорого и долго, но отдельное своё жильё. Де факте! Де юре, конечно же, банковское до окончания кабалы.

Попробуем разобраться, что сегодня происходит на рынке недвижимости областной столицы, каковы спрос и предложения на квартиры.

Небольшое отступление: пообщавшись с профессиональными риэлторами, у меня сложилось стойкое ощущение, что этот сегмент бизнеса в нашей стране – один из самых чутких и лабильных. Зависимый практически от всего, что происходит в стране.

Итак, давайте по порядку.

Немотивированный «космос» 

Специалисты говорят, что в последний, пожалуй, уже десяток лет сложилась настоящая традиция – перед Новым годом (нет, не в баню с друзьями идти), покупать квартиру. Ноябрь, декабрь у продавцов квартир горячие и, соответственно, прибыльные месяцы. Количество желающих купить недвижимость увеличивается в разы по сравнению с другими периодами года. Не исключено, что причина в опасении – мы уже не ждем, что новый год принесет лучшую жизнь. А как раз наоборот – ждем роста инфляции, подорожания продуктов и коммуналки, и роста цен на жильё тоже. И ожидания эти, к сожалению, каждый раз оправдываются.

В конце 2018 года присматривала себе однокомнатную квартиру на вторичном рынке. За 1,2 млн. рублей в декабре можно было купить хорошую квартиру в хорошем районе. Финансовая возможность у меня появилась только в начале 2019-го и квартира в феврале мне уже обошлась в 1,5 млн. рублей. В ноябре/декабре прошлого года она уже стоила 2,7 млн. рублей. Сейчас - 3,2 млн. рублей. Вот такой живой и неоднозначный рынок: всего за каких-то три года моя однёшка подорожала вдвойне.

И нерегулируемый в смысле ценообразования. В интернете сейчас много разных сервисов, на которых можно подобрать любое нужное вам жилье, просто вбив в специальную таблицы требуемые параметры. Там же посмотреть все предлагаемые варианты. Однако составить сравнительный анализ будет весьма трудно, потому что, как я уже сказала, ценообразование «как Бог на душу пошлёт». Казалось бы, вот две схожие квартиры по площади, типу планировки, этажу, району, а цены пусть на 100-200 тысяч, но отличаются. «В чем подвох?».

- На самом деле, на рынке недвижимости сегодня никто не регулирует и не контролирует цены, - говорит директор кемеровского агентства недвижимости «1000 квартир» Оксана Паламарчук. – Вот, к примеру, человек решил продать двухкомнатную хрущёвку, смотрит аналогичные предложения на сайтах: похожая выставлена за 3,5 млн. руб., но состояние, судя по фотографии, похуже, чем у него. Он уже свою предлагает за 3,7 млн. Вот так примерно сегодня складывается цена. Кто во что горазд.  

Очередной заметный рост стоимости квартир на вторичном рынке Кемерова начался примерно с сентября прошлого года, говорят агенты по недвижимости. Не исключено, что это было связано с подорожанием квадратного метра в новостройках. И к марту 2022 года скачок составил уже порядка 30-40%(!).

- Полгода назад сначала стало наблюдаться постепенное повышение, - рассказывает Оксана. - А потом начался резкий подъём, практически каждую неделю – новая стоимость. Мы в себя прийти не успевали. Честно скажу, мы с коллегами даже затрудняемся сказать откуда возник такой ажиотаж. Обычно это бывает перед Новым годом, а тут уже осенью началось. Люди, как будто чего-то боясь, кинулись скупать жилье. Ну, и, естественно, повышенный спрос повлиял на цену – раздули невероятно. При этом, хороших предложений было мало. Но, люди скупали всё и в любом состоянии, за неоправданно высокую стоимость.  

Цена на квартиру, как известно, складывается из разных параметров, основные из которых – район, этаж, состояние и, конечно же, планировка и площадь. Поэтому, говорит директор ООО «Азбука жилья 42» Наталья Угарина, однозначной цены на квартиры с одинаковым количеством комнат нет, всё довольно условно. Мы попросили специалистов озвучить хотя бы примерную стоимость.

Итак, сегодня в Кемерове можно купить:

  • Однокомнатные: хрущёвки 2,7-3 млн. руб., улучшенные 3-3,5 млн. руб.;        
  • Двухкомнатные: хрущёвки от 3,5 млн. руб., улучшенные - от 4 млн. руб. и выше;
  • Трехкомнатные начинаются от 4,2 млн. руб.

Также у риелторов есть понятие средней цены за квартиру по количеству комнат. Складывается она, примерно, как средняя температура по больнице. В настоящее время в Кемерове это выглядит так:

На вторичном рынке средняя цена продажи по количеству комнат:

Однокомнатная – 3,5 млн. руб., двухкомнатная – 5,8 млн. руб., трехкомнатная – 8,1 млн. руб., четырех- и многокомнатная – 10,4 млн. руб.

На первичном рынке средняя стоимость продажи по количеству комнат:

Однокомнатная – 4,3 руб., двухкомнатная – 5,5 млн. руб., трехкомнатная – 8,5 млн. руб., четырех- и многокомнатная – 11,2 млн. руб.

Сейчас даже комнаты гостиничного типа – в народе называемые «гостинки» или «общаги» - стали для многих недосягаемыми. Комната площадью 12 кв. м. стоит 1,4 млн. руб., а 18 кв.м. – 2 млн. руб.

Цена за квадратный метр по разным оценкам: на вторичном рынке от 97 тыс. руб., на новостройки в стадии строительства от 87 тыс. руб. 

Ниже приводим статистику изменения цен с сервиса «Найдидом».

«Это не цены, а космос какой-то», - сходятся во мнении риэлторы.  

Ипотека недоступна

«Сейчас рынок недвижимости встал», – также хором констатируют агенты.

- На самом деле всё риелторское сообщество сейчас в растерянности, мы не понимаем, как на рынке будут развиваться события дальше, - говорит Оксана Паламарчук. – И предложений мало, и спрос упал. Мы когда в 2013 году открывали агентство, не зря его назвали «1000 квартир». Тогда только у нас в рекламных предложениях было больше тысячи квартир. Сейчас десяток.

Если посмотреть сайты недвижимости Кемерова, действительно, в общей сложности 400-500 предложений. И это при том, что только агентств, специализирующихся на сделках с недвижимостью, в городе более пятисот (!). Утрирую, конечно, но из этих цифр невольно возникает аналогия: по одному объекту недвижимости на одно агентство. 

Собственно причиной стагнации рынка недвижимости специалисты единогласно называют сложившуюся ситуацию на банковском рынке: значительное подорожание ипотечной ставки вслед за повышением ключевой ставки Центробанка России до 20%. Ипотека стала недоступна не только из-за немыслимых ставок, банки сейчас в большинстве своем вообще приостановили ее выдачу.

- С апреля повысилась ставка по льготной ипотеке с господдержкой – с 7% до 12%.  Это пока не коснулось семейной, сельской и дальневосточной, но есть трудности с их получением, банки говорят, что ограничены в ресурсах, - перечисляет Оксана Паламарчук. – Опять же, мы понимаем, что здесь речь идёт только о продаже квартир в новостройках. Никто не исключает сегодня, что эти новострои легко могут превратиться в долгострои. Люди сейчас рискуют, вкладывая туда свои деньги. Неизвестно, что будет завтра. Мы общаемся с застройщиками, они хоть и проявляют сдержанный оптимизм, но прогнозы на ближайшую перспективу не делают.  Дальше: приостановлена выдача льготной ипотеки для военнослужащих. Что касается обычных банковских программ, то многие сейчас даже и под эти огромные проценты не выдают. Сегодня получить одобрение практически невозможно, отказывают без объяснения причин. То, что они не хотят идти на риски, в сегодняшних реалиях вполне объяснимо. А чтобы понимать покупательский спрос: в нашем агентстве 95% сделок на квартиры проводятся именно по ипотечным деньгам, бывало и до 98% доходило. Кемеровский покупатель квартир – это ипотечный заемщик, клиентов с наличкой в городе мало. По моим данным, реально по ипотечным программам сегодня работают только три банка. Они предлагают самую низкую на сегодняшний день ставку - от 17,9% годовых. Получить её тоже далеко не у всех получится, много жестких условий. Но, и получив, мало кто потянет платеж.

Посчитать, сколько сегодня надо выкладывать из семейного бюджета в месяц можно на сайтах ипотечного калькулятора банков Кемерова. Информация не для слабонервных!

- Сейчас вырастет спрос на аренды квартир, - говорит Наталья Угарина. – Молодые хотят жить отдельно. И для них снять жилье – в Кемерове это 10-14 тысяч в месяц - в любом случае будет доступнее, чем сегодняшняя ипотека с ежемесячным платежом от 40 тыс. руб.   

И всё же хочется добавить оптимизма: подобная ситуация уже была в 2014 году. Тогда, после введения западных санкций в отношении России, рынок недвижимости так же остро отреагировал. Резко выросли цены на квартиры, и процентные ставка по ипотеке достигали 14-15%. Однокомнатная квартира, подобная той, что я купила в самом начале 2019-го за 1,5 миллиона, в 2014-м стоила 2,5 млн. К осени 2015-го цены на квартиры снизились, и продолжали падать весь 2016 год. Рынок постепенно устаканился. Стали снижаться и ставки по ипотеке, процесс этот длился вплоть до середины прошлого года. Плюс были введены программы государственной поддержки отдельных категорий населения. В течение последних пяти лет рынок постепенно нормализовался, и процентная ставка стала подъемной, и цена на квартиры адекватной.   

Ну, а сегодня, пока ясности нет, риэлторы говорят: «Все затаились и ждут». И надеются на прояснение хотя бы осени.      

Источник фото: ВашГород